Mutuo prima casa: la guida di VendereCasa.com
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Accendere un mutuo non è mai una scelta facile, perché non tutti siamo esperti di finanza e titoli in borsa. La Montagna sembra ancora più alta se sei alle prese con l’acquisto della tua prima casa e quindi non hai mai avuto a che fare con il mondo dei mutui.
In realtà oggi il mutuo è un comune prodotto finanziario, estremamente diffuso. Ciò non toglie però che sia estremamente importante fare i conti con le proprie tasche e con la prospettiva di reddito per non riservare delle spiacevoli sorprese. Proprio per te che non hai dimestichezza con il mutuo prima casa, abbiamo pensato a questa guida semplice e concreta per aiutarti a muoverti tra numeri, scadenze e linguaggi tecnici.
Il mutuo prima casa è una forma di mutuo ipotecario che viene richiesto solitamente da chi ha bisogno di liquidità per fare il primo grande acquisto immobiliare.
Cosa si intende per prima casa?
In Italia, ci sono vantaggi fiscali e agevolazioni per chi acquista la prima casa, come l'esenzione o riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Affinché l’acquisto di un immobile venga qualificato come "prima casa" e il compratore possa godere delle agevolazioni fiscali, è necessario che vengano rispettati alcuni requisiti sia soggettivi (relativi all’acquirente) che oggettivi (relativi all'immobile).Ecco i principali:
Requisiti soggettivi dell'acquirente:
- Residenza: L'acquirente deve dichiarare che l'immobile acquistato sarà destinato a sua residenza principale. In pratica, deve stabilire la propria dimora principale nell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto.
- Non possedere altri immobili: Il compratore non deve possedere, né direttamente né tramite parenti entro il secondo grado, altri immobili che siano già classificabili come "prima casa" (ad esempio, non deve avere altre abitazioni registrate come prima casa in Italia).
- Cittadinanza o residenza: Il beneficiario dell'agevolazione deve essere un cittadino italiano o un cittadino straniero residente in Italia, oppure un cittadino dell'Unione Europea. I non residenti in Italia possono comunque fruire delle agevolazioni se intendono trasferirvi la residenza entro 18 mesi.
- Non aver beneficiato in precedenza delle agevolazioni prima casa: Non si può usufruire di questi vantaggi fiscali se si è già beneficiato delle agevolazioni prima casa su un altro immobile e non è stato ancora venduto o trasferito il precedente immobile.
Requisiti oggettivi dell'immobile:
- Caratteristiche dell'immobile: L'immobile acquistato deve essere ad uso residenziale e non commerciale. Inoltre, deve trovarsi nel territorio italiano e non deve essere di lusso o di categoria catastale "A/1" (abitazioni di lusso), "A/8" (ville) o "A/9" (castelli).
- Ubicazione: L'immobile deve essere situato in una zona non necessariamente nel comune di residenza dell'acquirente, ma l'acquirente deve trasferirvi la residenza entro 18 mesi.
- Proprietà: Non deve essere una casa già di proprietà del compratore, né deve trattarsi di un acquisto tra parenti stretti (i trasferimenti tra coniugi, parenti in linea retta o fratelli, ad esempio, non beneficiano delle agevolazioni prima casa, a meno che non vi sia la cessione a titolo oneroso di un immobile diverso dalla residenza principale).
Cosa succede se non si rispettano i requisiti?
Se i requisiti non vengono soddisfatti (ad esempio, se l'acquirente non trasferisce la residenza nell'immobile entro i 18 mesi o se possiede altri immobili considerati "prima casa"), l'acquirente perderà le agevolazioni fiscali e dovrà pagare la differenza tra le imposte ordinarie e quelle pagate inizialmente, con una possibile sanzione.
Che differenza c’è tra prima casa e abitazione principale
Spesso il concetto di prima casa viene confuso con quello di abitazione principale che è un concetto legato alla residenza effettiva dell’individuo, ossia al luogo in cui la persona ha stabilito la sua dimora abituale e dove vive per la maggior parte dell’anno. L’ultima delucidazione a tal proposito è giunta dalla sentenza della Corte Costituzionale numero 209 del 13 ottobre 2022. Le due espressioni indicano quindi ambiti e casistiche ben diverse che ti riassumiamo in questa tabella.
Caratteristica | Prima Casa | Abitazione Principale |
Significato |
Si riferisce all'acquisto di un immobile con agevolazioni fiscali. | Si riferisce al luogo in cui una persona stabilisce la propria residenza abituale. |
Requisiti | L’acquisto deve rispettare determinati requisiti fiscali e catastali (ad esempio, nessuna altra prima casa in possesso). | L’immobile deve essere effettivamente utilizzato come residenza principale. |
Vantaggi fiscali |
Agevolazioni su imposte di registro, catastale, ipotecaria, IVA ridotta (4%). | Esenzione o riduzione dell’IMU e della TASI per le abitazioni principali. |
Importanza | Rilevante al momento dell’acquisto di un immobile. | Rilevante per la residenza effettiva e le imposte comunali. |
A cosa stare attenti quando si fa un mutuo?
La prima cosa a cui devi fare attenzione è il tipo di contratto da stipulare e quindi se parliamo di mutuo tasso fisso o variabile. Nel primo caso l’importo della rata non cambia per l’intero periodo del finanziamento; questo significa che se il prezzo del denaro dovesse scendere non ne godresti i benefici e ti ritroveresti a pagare interessi “fuori mercato”. Nel caso di un mutuo a tasso variabile, invece, il rischio è il contrario e cioè che la rata del mutuo potrebbe essere soggetta sia al calo degli interessi che al loro aumento con conseguente incremento dell’importo della rata del mutuo. Per mitigare le due alternative, esistono oggi sul mercato diverse soluzioni “miste”. Valuta anche queste soluzioni per verificare quale tipologia di contratto scegliere.
In seconda battuta, il piano di ammortamento è un dettaglio non da poco. Il piano di ammortamento è la scansione dell’importo delle singole rate con le rispettive scadenze. Avere un quadro chiaro sulla periodizzazione delle scadenze ti aiuterà a fare i calcoli giusti ed evitare di sforare. Infatti i ritardi nei pagamenti comportano delle more, mentre la sospensione definitiva degli adempimenti verso la banca possono comportare conseguenze ancora più spiacevoli.
Oltre a questa basilare questione, esistono altre voci che dovresti considerare quando fai un mutuo per acquistare casa. La maggior parte delle banche richiede un’assicurazione contro eventi dannosi sulla casa oggetto dell’ipoteca. Si tratta di un’ulteriore garanzia che l’istituto di credito vuole avere per accendere un mutuo, ovviamente ipotecario. I costi dipendono dal tipo di prodotto e dall’agenzia assicurativa scelti.
Che agevolazioni ci sono per chi compra la prima casa?
Se sei interessato all’acquisto di un immobile, potresti accedere ai benefici fiscali per l’acquisto della prima casa.
Se acquisti la prima casa da un’impresa edilizia l’acquisto è esente da Iva con imposta di registro al 4% (invece che 9%) sul valore catastale dell’immobile e imposta ipotecaria e corrispondente catastale di 50 euro ciascuna. Se invece la vendita è soggetta ad Iva, l'aliquota è al 4% (invece che 10%), mentre le imposte ipotecarie e catastali sono di 200 euro l’una. In tutti i casi l’imposta di registro non può essere inferiore a 1000 euro. Talvolta l’importo da versare potrebbe risultare inferiore, ma questo dipende dalla quota già versata sulla caparra in sede di contratto preliminare.
Oltre agli sgravi fiscali, il mutuo per la prima casa ti consente di scaricare dalla dichiarazione dei redditi fino al 19% sugli interessi di debito e sugli oneri accessori legati alla stipula del mutuo.
Le agevolazioni prima casa valgono anche qualora tu fossi interessato ad acquistare pertinenze dell'abitazione, acquistata già beneficiando degli sgravi fiscali. Le pertinenze per cui è possibile accedere alle agevolazioni sono quelle appartenenti alla categoria C/2 (magazzini e depositi), C/6 (garage e posti auto), C/7 (tettoie).
Che requisiti ci vogliono per mutuo prima casa?
Ovviamente mutui per prima casa vengono concessi solamente ad alcune condizioni. Quindi devi essere in grado di dimostrare che hai tutti i requisiti necessari, che potremmo suddividere in tre categorie: anagrafici, immobiliari e fiscali. Allora come ottenere un mutuo per la prima casa?
Innanzitutto il richiedente non deve mai essere stato intestatario di un mutuo per immobile. Il mutuo prima casa è concesso preferibilmente alla fascia d’età compresa tra i 25 e i 40 anni. Il reddito fisso è un altro requisito vincolante che serve alla banca per verificare se il potenziale mutuatario sarà in grado di restituire il capitale richiesto seppure in rate. Solitamente la rata corrisponde al massimo al 30% dello stipendio mensile. In assenza di un reddito fisso, è comunque possibile accendere un mutuo ma bisogna presentare un garante che, in caso di necessità, paghi le rate.
Ma lo stesso immobile per essere considerato prima casa deve rispondere ad alcune caratteristiche specifiche.
Per prima cosa l’immobile deve trovarsi nel comune di residenza del compratore, o in alternativa lo spostamento di residenza deve avvenire entro 18 mesi dal rogito. Inoltre all’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare di proprietà, usufrutto o uso e abitazione di altre case, neanche in comunione con un coniuge, nel medesimo comune della casa in oggetto.
Per quanto invece riguarda le caratteristiche dell’abitazione, esso deve risultare residenziale e non rientrare nelle categorie catastali A1(abitazioni signorili), A8 (ville), A9 (castelli e palazzi storici).
Cosa serve per richiedere mutuo prima casa?
C’è una serie di documenti che devi presentare in banca nel momento in cui richiedi qualunque forma di mutuo. La banca deve verificare la tua identità, la tua situazione reddituale e patrimoniale, oltre alle caratteristiche dell’immobile.
I documenti anagrafici sono:
- carta d’identità;
- codice fiscale;
- Certificato contestuale (cioè certificato di residenza e stato di famiglia);
- atto di matrimonio o atto di separazione o sentenza di divorzio nei casi che lo richiedano necessario per valutare il regime patrimoniale.
I documenti reddituali sono:
- ultime due dichiarazioni dei redditi;
- ultime due buste paga o cedolini della pensione;
- modello F24;
- estratto conto bancario o postale ovviamente aggiornato;
- i liberi professionisti devono presentare l’iscrizione all’albo e il bilancio parziale successivo all’ultima dichiarazione.
Documenti immobiliari:
- preliminare di compravendita;
- atto di provenienza della prima casa e cioè il rogito;
- planimetria catastale;
- certificato di abitabilità;
- concessione edilizia per i nuovi immobili;
- perizia sull’immobile del tecnico con annesso storico catastale dell’immobile.
Che tasso hanno i mutui prima casa?
Il mutuo a tasso fisso per il mutuo prima casa è l’opzione migliore. Nonostante le rate siano inizialmente più alte rispetto a quelle del mutuo a tasso variabile, il rischio finanziario nel tempo è minore. Infatti nel momento in cui firmi il contratto di mutuo prima casa già sai quanto pagherai fino alla fine.
Grazie ai mutui per la prima casa le banche concedono fino all’80% del valore d’acquisto; in alcuni casi si arriva addirittura al 100% della cifra. Per avere il totale del capitale in prestito, devi presentare una polizza fideiussoria per coprire il 20%. Se ti stai chiedendo come calcolare un mutuo prima casa, ti sveliamo l’esistenza di diversi algoritmi online che con poche informazioni ti forniscono un quadro completo e le offerte attualmente più vantaggiose. In questo modo puoi scoprire qual è la banca migliore per chiedere un mutuo.
Quanti soldi servono per l'acquisto della prima casa?
Parliamo di tasse, perché il valore di mercato delle abitazioni sarebbe un discorso troppo generico e poco tangibile, anche perché il budget non può che dipendere dalla tua disponibilità. Ad ogni modo anche le imposte da versare nel caso di una compravendita non sono da sottovalutare: dall’Iva all’imposta di registro, fino a quella catastale e ipotecaria.
Ipotizziamo che tu voglia acquistare la tua prima casa al prezzo di 200.000€.
Oltre al costo dell’immobile, dovrai versare il 4% di IVA (pari a 8.000€), nel caso in cui la acquisti direttamente dal costruttore, oppure il 2% di imposta di registro (pari a 4.000€) più l’imposta ipotecaria e catastale per un totale di 100€.
A questi costi fiscali devi poi aggiungere la parcella del notaio e la percentuale dell’agenzia immobiliare se la compravendita è avvenuta con un intermediario. Quest’ultima corrisponde solitamente al 3% o al 4% dell’importo della vendita. La parcella del notaio include a sua volta diversi costi come i costi di registrazione del preliminare (200 euro, una marca da bollo ogni 100 righe), le spese di trascrizione del contratto, l’atto notarile del mutuo (intorno ai 1000 euro). Ci sono poi i costi del perito che controlla la regolarità dell’immobile anche ai fini dell’ottenimento di un mutuo per acquistare casa.
Tipo di costo |
Modalità di Calcolo | Es. di costi su un acquisto di 200.000€ |
Imposta di Registro | 2% del valore dell'immobile (con agevolazione) | 4.000€ |
Imposte Ipotecarie e Catastali | 50 € ciascuna (totale 100 €) | 100 € |
IVA (per acquisti da impresa) | 4% (se acquistata da un’impresa) | 8.000€ |
Spese Notarili | 1.500 - 3.000 € circa (variabili) | 1.500 - 3.000 € circa (variabili) |
Imposta di Sostituzione (mutuo) | 0,25% del mutuo (se richiesto) | 400€ (ipotizzando un mutuo dell'80%) |
Spese di Iscrizione Ipoteca | 100-200 € circa (se mutuo) | 100-200 € circa |

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