Estinzione anticipata mutuo: come funziona e chi può farlo

L’estinzione anticipata mutuo prevede la possibilità per il mutuatario di saldare l’intero importo finanziato in un’unica volta senza continuare con le rate previste dal programma di rimborso originale. Tutti i mutui possono essere estinti prima del termine previsto, come stabilito dall’articolo 120-ter del Testo Unico Bancario. Il processo non prevede penali, fatta specie per alcuni casi.
Hai ricevuto un sostanzioso premio economico? Hai ottenuto una lauta eredità o hai vinto la lotteria? Hai ricevuto una liquidazione del TFP perché hai deciso di dare una svolta alla tua vita professionale? Oppure hai bisogno di un nuovo finanziamento? Oggi vogliamo darti un consiglio su come investire questi soldi al meglio. Infatti questo bel gruzzoletto potrebbe essere un’opportunità per scrollarti di dosso un mutuo ventennale che altrimenti dovrebbe accompagnarti ancora per molto tempo!

Cosa significa estinguere il mutuo?

L’estinzione totale del mutuo è l’opportunità per il debitore di saldare una volta per tutte il debito contratto con l’istituto di credito, prima della data di scadenza e senza ulteriori oneri. Estinguere un mutuo anticipatamente vuol dire liberarti da un peso non indifferente, riuscendo finalmente a intraprendere nuovi investimenti e progetti futuri. L’estinzione anticipata del mutuo è regolata dall’articolo 120 ter.

Come estinguere un mutuo in anticipo?

Una volta valutato se le tue condizioni ti permettono di dire “addio” alle puntuali rate mensili senza penali, arriva il momento di capire come funziona l’estinzione di un mutuo. Quale è la procedura per estinguere un mutuo?
La prima cosa che devi fare è mettere a conoscenza della decisione la banca che ti ha concesso il mutuo, attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno o via PEC. Contestualmente devi chiedere all’istituto di credito il calcolo della somma del debito da rimborsare. La stessa banca fornisce il modulo da compilare e produce il documento che certifica il calcolo dell’importo rimanente, inclusi gli interessi. Una volta presentati tutti i documenti necessari, attraverso gli appositi canali, la banca ha 30 giorni per inviare la comunicazione dell’avenuta chiusura del contratto di mutuo.

Quando conviene estinguere il mutuo anticipatamente?

Per capire se l’estinzione mutuo anticipata sia un via percorribile, devi ovviamente farti per bene i conti in tasca. Ma non basta. A livello strategico devi comprendere se il gioco-forza degli interessi da versare renda conveniente pagare il resto del mutuo in un’unica soluzione. Tutto dipende dal tipo di contratto che hai firmato.
Se il tuo mutuo prevede un piano di ammortamento cosiddetto “alla francese”, le prime rate vanno a coprire gli interessi dovuti alla banca, mentre la quota che va a rimborsare il capitale vero e proprio cresce nel tempo. Se questa è la tua condizione, estinguere il mutuo anticipatamente già nei primi anni è conveniente perché riduce le spese degli interessi. Viceversa, più si procede con il pagamento delle rate meno è vantaggiosa l’estinzione anticipata.

Come si cancella l'ipoteca alla fine del mutuo?

La normativa stabilisce che l’ipoteca a garanzia di un mutuo si annulla automaticamente nel momento in cui viene saldato il debito. Questo senza alcun ulteriore costo per il debitore. Basta solamente che la banca rilasci al debitore la ricevuta di pagamento e che informi il conservatore dell’estinzione del mutuo entro 30 giorni.

Come si calcola l’estinzione anticipata mutuo?

Come già detto, per calcolare il debito residuo del mutuo non bisogna considerare gli interessi passivi non ancora maturati. Quindi non è corretto moltiplicare l’importo della rata per il numero di pagamenti ancora previsti dal programma di finanziamento. Per calcolare l’estinzione anticipata del mutuo, dovresti rivolgerti alla banca che ha erogato il prestito e farti rilasciare un conteggio estintivo che include: dati del contratto, cifra del debito originario, quota capitale residua, lo scorporo degli interessi non ancora maturati, l'eventuale penale se il contratto è precedente al 2007 ed eventuali rate insolute da saldare. Il conteggio estintivo della banca ti informa nel dettaglio sull’importo che dovresti versare in un’unica soluzione per estinguere il mutuo. Non dimenticare che questo documento deve presentare anche eventuali importi di cui il cliente deve tornare in possesso (spese d’istruttoria, provvigioni trattenute, rimborso delle spese assicurative per la parte del periodo non goduto).

Quanto costa estinguere il mutuo?

Estinguere mutuo in anticipo non prevede penali o costi aggiuntivi se il contratto è stato stipulato dopo il 2007. Se invece hai stipulato il mutuo prima di questa data, potresti dover affrontare alcuni costi per estinguere anticipatamente il mutuo, sia in maniera totale che parziale. Infatti, le banche applicano delle penali su tutti i mutui contratti prima del 2007 in caso di estinzione anticipata. Tuttavia non si tratta di cifre particolarmente onerose, come ha stabilito l’accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana e la rappresentanza dei consumatori.
Le penali da saldare variano in base al tipo di tasso di interesse stabilito in fase di stipula. Nel caso di mutui con tasso variabile, la massima penale è di 0,50% se l’estinzione del mutuo avviene prima del terzultimo anno. La penale scende allo 0.20% durante il terz’ultimo anno. Se l’estinzione avviene negli ultimi due anni la penale non c’è. Invece, se hai un mutuo a tasso fisso stipulato prima del 2000, le condizioni sono le stesse di quelle applicate per il tasso variabile. Per tutti i contratti successivi al 2000, la penale massima è dell’1.90% se l’estinzione avviene nella prima metà della durata del mutuo, dell’1.50% se la liquidazione avviene tra la metà e il quart’ultimo anno e infine dello 0.20% se avviene durante il terz’ultimo anno.

Quando si chiude un mutuo si pagano gli interessi?

Estinguere il mutuo in un’unica soluzione significa ricevere lo sconto degli interessi passivi non ancora maturati. Non godere più del prestito vuol dire infatti non dover più saldare il valore degli interessi o comunque pagarne meno rispetto al piano di ammortamento previsto dal contratto.

Che documenti servono per chiudere un mutuo?

Il documento di riferimento è la richiesta scritta di estinzione anticipata da inviare alla banca attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno o via PEC. Alla comunicazione bisogna allegare una copia del documento d’identità e del codice fiscale, oltre ad un modulo per richiedere il calcolo dell’importo rimanente da versare inclusi gli interessi. Per ottenere l’estinzione del mutuo previsto dall’Accordo ABI e Associazione dei consumatori del 2007, devi presentare la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti per l’applicazione delle penali ridotte.

Cosa succede se si estingue prima il mutuo?

Se hai la possibilità di estinguere prima il mutuo, ci sono alcune valide ragioni per approfittarne. Saldando tutto in anticipo, non sei tenuto a pagare gli interessi sulle rate future. Soprattutto se il mutuo è ancora nelle sue battute iniziali, questo potrebbe garantirti un bel risparmio economico. Inoltre, il fatto che si estingua il prestito automaticamente cancella l’ipoteca sulla casa. Ciò significa che sei libero di poter stipulare un nuovo investimento immobiliare per altri e nuovi progetti.