Mutuo ipotecario: cosa sapere prima di comprare casa

È il prestito a lungo termine concesso da banche o istituti finanziari, che viene garantito da un’ipoteca sulla nuova casa.
Il vantaggio?
Ricevere immediatamente tutta la somma di cui hai bisogno, con la comodità di restituirla gradualmente.

Immagina di aver trovato la casa dei tuoi sogni: un ampio giardino, una cucina spaziosa, un soggiorno luminoso e magari anche una cabina armadio. Il sogno però si infrange quando scopri il prezzo di questo angolo di felicità...eppure c’è ancora un barlume di gioia grazie alla possibilità di richiedere un mutuo ipotecario.
Si tratta infatti della soluzione più adatta per comprare casa, costruirne una dalle fondamenta o ristrutturare l’appartamento. Scopriamo meglio di cosa si tratta, come ottenerlo e come funziona.

Cos'è un mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario è la formula di finanziamento a medio-lungo termine più frequentemente concessa da banche e istituti finanziari ed è anche la forma di prestito più popolare. La durata del credito può andare dai 5 ai 30 anni e viene stipulato con un atto notarile.
Questo tipo di mutuo si definisce “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca sulla casa acquistata. L’ipoteca è una garanzia reale con cui la banca si tutela in caso di insolvenza del mutuatario e quindi fa leva su beni tangibili proprio come un immobile. Esistono ipoteche di primo grado , secondo, terzo grado, ecc. Infatti su uno stesso immobile possono pendere allo stesso tempi più ipoteche. L’ipoteca è sempre stabilita per una cifra superiore rispetto al valore di mercato dell’immobile, questo perché la somma include anche il calcolo degli interessi e le spese eventuali in caso di contenziosi.
Il pagamento del finanziamento ipotecario può avvenire con rate mensili o semestrali e l’importo può essere sia fisso che variabile. La totalità dei versamenti dovuti e le scadenze determinano il piano di ammortamento del mutuo, cioè le tempistiche per la restituzione del prestito. Ogni rata ingloba due voci: una è la quota capitale, ovvero il rimborso del prestito, l’altra è la quota interesse destinata ad essere fissa o variabile, in base al contratto firmato. Inoltre, in caso di ritardo di oltre 30 giorni del pagamento di una rata, saranno caricati ulteriori costi: gli interessi di mora che si aggiungono agli importi già dovuti.
Si tratta di una soluzione vantaggiosa per chi ha bisogno di ricevere in un’unica soluzione tutta la somma richiesta per poi rimborsarla piano piano nel tempo in una tempistica prestabilita. Di solito è la scelta di chi deve acquistare un immobile o ristrutturarlo, ma anche costruirlo dalle fondamenta.

Che differenza c’è tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile?

Il mutuo a tasso fisso è quello che non prevede variazioni nelle quote da pagare per tutta la durata del rapporto finanziario. Perciò se scegli questa opzione hai la certezza che l’importo da pagare resti lo stesso per tutte le rate e che quindi l’ammontare del prestito da restituire non cambia. A questo punto penserai: “cosa c’è di più vantaggioso?”. Beh, lo svantaggio principale è che non beneficerai di una riduzione della somma, nel caso in cui i tassi del mercato scendono di qualche punto nel corso del tempo.
Il mutuo a tasso variabile prevede invece una variazione nella quota degli interessi da pagare, rispetto al tasso di partenza, in funzione dell’andamento del mercato o dell’inflazione. Quindi potrebbe capitare che per un periodo si paghi un tasso d'interesse più basso rispetto a quello iniziale, ma d’altro canto il rischio è di un forte aumento dei tassi d’interesse che potrebbe rendere insostenibile il pagamento delle rate.
In un caso o nell’altro si tratta di un impegno economico non indifferente, soprattutto perché incide sul reddito familiare (o individuale) per un lungo periodo. Per questo il consiglio è sicuramente di valutare con attenzione le possibilità di accendere questo tipo di mutuo in base alle proprie capacità economiche. Anche nel corso del tempo è importante monitorare la sostenibilità del mutuo ipotecario, soprattutto se dovesse cambiare il reddito.

Al tema del tasso di interesse sui mutui abbiamo dedicato una piccola guida che ti invitiamo a leggere.

Come fare per richiedere un prestito ipotecario?

Quali sono i passaggi da seguire per accendere un mutuo ipotecario?
Innanzitutto dovrai raccogliere i documenti informativi che descrivono nel dettaglio le caratteristiche dei mutui ipotecari offerti da ogni banca. Questi materiali sono sui siti web degli istituti bancari oppure fisicamente nelle filiali.
In che maniera confrontare le offerte?
Devi far riferimento al TAEG, il parametro standard che valuta il Tasso Annuo Effettivo Globale e che riflette il costo totale del mutuo su base annua. Non dimenticare di valutare i costi extra: spese notarili per la stipula del mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca, le spese di perizia, e le spese bancarie per la gestione della pratica.
Una volta individuato i mutui più in linea con le tue esigenze, contatta le singole banche per chiedere un appuntamento e conoscere meglio le offerte. Prima di approvare la richiesta di mutuo, ogni banca effettua una valutazione di fattibilità, analizzando prima di tutto la tua affidabilità come pagatore, la presenza di un potenziale garante, il valore dell’immobile e la capacità di rimborso del prestito. Nulla di personale, ovviamente, ma una tutela per il creditore che deve accertarsi della compatibilità tra rata da concedere e reddito netto destinato anche alla sopravvivenza quotidiana. La regola consolidata è che la rata non superi un terzo del reddito netto.
In questo contesto, riceverai anche il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) che ti permette di confrontare le condizioni di finanziamento delle varie banche in modo dettagliato.
Se la valutazione della banca ha esito positivo, si procede con la richiesta del mutuo esaminando tutti i documenti personali e relativi alla pratica. La banca affida a un tecnico la perizia per la valutazione dell’immobile e richiede al notaio una relazione preliminare che certifica la situazione legale dell’edificio. Questo documento è l'ultimo passaggio prima di arrivare alla meta: l'approvazione finale del mutuo e la conseguente stipula del contratto. Subito dopo avviene l'iscrizione dell'ipoteca e l’erogazione del prestito tramite assegno circolare o bonifico.
Prima di firmare il contratto, la banca presenta un'offerta vincolante, insieme alla bozza del contratto. Da questo momento avrai circa sette giorni per riflettere, assicurarti che le condizioni concordate rispettino quelle descritte nei documenti informativi e nel PIES.

Quali sono le finalità previste per il mutuo ipotecario?

Se sei intenzionato a richiedere un mutuo ipotecario, devi innanzitutto accertarti che il tuo caso rientri nelle finalità previste per il mutuo ipotecario da parte delle banche. Infatti gli istituti di credito sono molto attenti all’uso del finanziamento.
La finalità più comune è l’acquisto di un immobile. Il mutuo ipotecario prima casa è la soluzione più praticata. Ma anche nel caso dell’acquisto di una seconda casa o della compravendita di un immobile per investimento le banche tendono a concedere questo tipo di finanziamento.
Un’altra finalità solitamente accettata è la ristrutturazione di un immobile già di proprietà. In questo caso la banca concede il prestito per coprire i costi relativi alla manutenzione straordinaria o agli interventi strutturali. Infine, se hai intenzione di costruire una casa da zero, allora puoi provare a chiedere il mutuo ipotecario. Il prestito consentito riguarda sia l’acquisto del terreno che i lavori edili.

Mutuo ipotecario non pagato conseguenze

Valuta attentamente le condizioni da accettare prima di accendere un mutuo ipotecario perché se non pagherai regolarmente le rate potresti andare incontro a situazioni difficili da gestire. Ma non allarmarti, perché basta analizzare con attenzione la tua disponibilità. Può comunque essere utile conoscere le conseguenze in caso di inadempimento.
La prima conseguenza è il pagamento di morosità. Se salti una o più rate, la banca inizia ad inviarvi dei solleciti di pagamento. Probabilmente sul costo delle rate in questione sarà caricata una mora, cioè una penale aggiuntiva. La seconda azione della banca, nel caso in cui non funzionasse il sollecito, è la segnalazione come “cattivi pagatori” presso le banche. Si tratta di una manovra spiacevole perché renderà difficile ottenere qualunque forma di credito in futuro. Dopo sei mesi di mancati pagamenti, la banca può determinare la decadenza dal beneficio del termine. Il mutuatario non ha più il beneficio della rateizzazione e deve restituire tutto l’importo in un’unica soluzione. L’extrema ratio della banca è il pignoramento dell’immobile. Attraverso il tribunale il creditore ottiene il possesso dell’immobile che può vendere per recuperare la somma prestata.

Quali tipi di mutuo ipotecario esistono?

Non esiste una sola versione di mutuo ipotecario. Sono diverse le sottospecie di questo prestito e variano in base alle esigenze del mutuatario, delle offerte delle banche e della struttura del finanziamento.

Mutuo ipotecario per liquidità

Il mutuo liquidità permette di ricevere un prestito presentando un immobile di proprietà come garanzia, ma senza un vincolo legato all'acquisto o alla ristrutturazione di una casa. La liquidità può essere finalizzata ad investimenti personali o consolidamento di debiti.

Mutuo ipotecario surroga

Il mutuo surroga è un’opzione che permette di trasferire il prestito da una banca all’altra per ottenere condizioni più vantaggiose e senza costi ulteriori per il mutuatario.

Mutuo ipotecario Inps

Il mutuo ipotecario INPS è offerto ai dipendenti pubblici e ai pensionati iscritti alla Gestione Unitaria delle Prestazioni Creditizie e Sociali. Questo prestito può essere richiesto per acquistare la prima casa, ristrutturare un immobile o consolidare debiti. Le condizione degli interessi sono tendenzialmente più favorevoli di quelle proposte dalle banche.

Quali sono i tipi di ipoteca?

Dal momento che si tratta di una garanzia fondamentale per i creditori, l’ipoteca può essere articolata in diverse tipologie.
L’ipoteca volontaria viene stipulata tra creditore e mutuatario con un atto notarile. Sostanzialmente il debitore accetta di porre un'ipoteca sulla propria casa come garanzia per il finanziamento richiesto. L’ipoteca volontaria è la forma più popolare per acquistare una casa o accendere prestiti a lungo termine.
L’ipoteca legale è imposta dalla legge a prescindere da un accordo tra le parti. Questa forma di ipoteca viene automaticamente applicata in occasione di una compravendita immobiliare. Il venditore mantiene un’ipoteca legale sulla casa, a garanzia del pagamento completo da parte dell’acquirente.
L’ipoteca giudiziale è imposta dal tribunale quando il debitore è condannato al risarcimento di un debito e segue sempre una sentenza. Il creditore può in questo caso iscrivere un'ipoteca giudiziale sugli immobili del debitore per garantire il recupero delle somme mancanti.
L’ipoteca sui beni futuri è iscritta su immobili che non appartengono ancora al mutuatario nel momento della stipula. Diventa effettiva quando il debitore entra ufficialmente in possesso della casa.
L’ipoteca su immobili in costruzione viene applicata su una casa ancora in fase di realizzazione. Si tratta quindi di una soluzione frequente nel caso di mutui edilizi. L’ipoteca si estende all’intero immobile una volta completata.

In base al rinnovo ipotecario, si possono poi distinguere ipoteche di primo o secondo grado. L’ipoteca di primo grado è la prima ad essere iscritta sull’immobile. Inoltre essa stabilisce che il creditore a cui appartiene sarà il primo a ricevere il compenso dal ricavato della vendita, in caso di inadempimento del debitore. L’ipoteca di secondo grado è attivata su una casa già soggetta ad un’ipoteca di primo grado. Chi la stipula sarà soddisfatto solamente in seguito al totale rimborso del creditore di primo grado. Questa ipoteca è solitamente utilizzata quando il debitore ha bisogno di un ulteriore prestito.

Che differenza c'è tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario?

La differenza tra mutuo ipotecario e mutuo ipotecario fondiario riguarda principalmente il tipo di garanzie richieste e le norme che le regolano. Entrambi sono finalizzati all’acquisto di immobili e prevedono un’ipoteca sulla casa, tuttavia il mutuo fondiario offre vantaggi in termini di costi, ma requisiti più stringenti per essere concesso. Possiamo schematicamente riassumere le differenze in questo modo:

• Garanzia. Entrambi i mutui richiedono un’ipoteca sulla casa, ma l’importo concesso è inferiore al valore dell’immobile nel caso del fondiario.
• Finalità: il mutuo ipotecario può essere acceso per il consolidamento di debiti o liquidità, mentre il mutuo fondiario no.
• Somma. Il mutuo fondiario può coprire fino all’80% del valore dell’immobile, fatta eccezione per alcuni casi particolari. Il mutuo ipotecario non ha tetti per la cifra da richiedere.
• Oneri fiscali e notarili. Il mutuo fondiario ha alcuni vantaggi come i costi dell’iscrizione dell’ipoteca e i costi notarili. In caso di insolvenza, il mutuo fondiario offre tempistiche più brevi per le azioni da parte del creditore.

Quali sono le spese accessorie di un mutuo?

Quando sei alle prese con la stipula di un mutuo sei alle prese con moltissime cifre. Tra l’ammontare del prestito, gli interessi e il numero di rate, però, non dimenticare di considerare anche le spese accessorie. Chi paga l’imposta sostitutiva sul mutuo? E la perizia? Per non parlare delle spese notarili. Insomma, per avere davvero un quadro chiaro dei costi che dovrai affrontare non puoi ignorare queste spese accessorie di un mutuo. Facendo una breve lista, le voci di costo ulteriori a carico del mutuatario sono le seguenti:

• spese di istruttoria (richieste dalla banca per la gestione della pratica);
• spese della perizia (il compenso del perito inviato dalla banca per valutare la regolarità dell’immobile per cui si richiede un prestito);
• assicurazione obbligatoria (solitamente una polizza incendio sull’immobile);
• spese notarili (sia l’atto di compravendita che la stipula del mutuo devono essere ereditati da un professionista);
• imposta sostitutiva (tassa applicata sul capitale prestato al momento dell’erogazione. Per i mutui legati all’acquisto della prima casa la tassa è dello 0,25% del capitale, mentre per la seconda casa è del 2%).