Diritto di prelazione: cos'è, quando si applica e come funziona

Il diritto di prelazione garantisce la precedenza nella conclusione di un contratto e può assumere diverse forme: la prelazione volontaria o la prelazione legale con garanzie previste dalla legge. Il diritto di prelazione sugli immobili rappresentano una casistica particolarmente frequente. Ad esempio, se sei in affitto in un bilocale e c’è la possibilità di acquistare la casa nella quale già abiti, hai diritto ad una precedenza nel fare un’offerta? Se pensi di avere una via privilegiata di successione per ottenere casa, la legge è dalla tua parte? Dal momento che si tratta di questioni giuridiche, questo argomento è un trionfo di “legalese” che potrebbe lasciarti alquanto confuso. Ecco perché in questo articolo vogliamo aiutarti a capire in termini più semplici se sei nelle condizioni di rivendicare il cosiddetto “diritto di prelazione” e, in caso favorevole, come fare?

Che cosa si intende per diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione è il diritto di precedenza, a parità di condizioni, nella stipulati di un contratto. Le parti coinvolte sono: il concedente (anche detto prelazionante e promittente) e il beneficiario (o prelazionario). Il primo concede il diritto di prelazione nel caso voglia vendere un bene mobile o immobile, mentre il secondo giova della preferenza accordata precedentemente. I due soggetti sono quindi in due situazioni diverse: il concedente è in una condizione di “soggezione” perché è tenuto a favorire il beneficiario dell’accordo a parità di condizioni di altri potenziali acquirenti; il beneficiario è invece in una situazione di diritto “potestativo” proprio perché la controparte non può più opporsi. La posizione di concedente e beneficiario è ancora più diversa, e in qualche modo squilibrata, se la situazione è di prelazione volontaria o di prelazione legale.

Cosa vuol dire prelazione legale?

La prelazione legale è prevista dalla legge ed è valida a prescindere da eventuali accordi tra le parti. Questa tipologia con autorevolezza legislativa attribuisce al beneficiario il diritto di riscatto o retratto. La casistica più comune di prelazione legale riguarda la prelazione ereditaria, urbana (cioè a favore di coloro che gestisce immobili non ad uso abitativo), agraria (a favore del coltivatore diretto o del confinante nel caso di terreni), d’impresa familiare. Ma la prelazione legale può essere a favore dello Stato e avere come oggetto anche beni d’interesse storico o archeologico, e in questo si parla di prelazione artistica, oppure avere come beneficiario un Ente Parco al quale è riconosciuto il diritto di prelazione su terreni. La legge prevede che gli acquirenti di immobili da costruire in caso di vendita forzata. Il diritto di prelazione legale non è applicabile nei casi di donazione, permuta non agraria, vendita forzata, liquidazione giudiziale o espropriazione per pubblica utilità.

Cos’è la prelazione volontaria?

La prelazione volontaria consiste in un patto stretto tra due soggetti che prevede, in caso di contratto futuro di compravendita, che uno dei due avrebbe la precedenza rispetto ad eventuali terzi ma a parità di condizioni. Infatti se questo ipotetico altro acquirente offrisse di più, il patto verrebbe meno. Poniamo il caso che tu sei in affitto in un trilocale e il proprietario decide di venderla. Se nel contratto di locazione è specificato che in caso di vendita tu abbia la priorità d'acquisto, siamo nell’ambito della prelazione volontaria. La prelazione volontaria non ha efficacia reale, cioè non attribuisce al beneficiario il diritto di riscatto.

Quando si applica il diritto di prelazione?

Quando parliamo di prelazione su immobili, dobbiamo distinguere alcune fattispecie ben diverse: da un lato le case ereditate, dall’altro le unità abitative in affitto o ancora immobili confinanti.

Come funziona il diritto di prelazione sugli immobili in affitto?

Per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo in affitto, la legge 431 del 1998 dice chiaramente che nel contratto di locazione non si può inserire una clausola che neghi il diritto di prelazione all’affittuario. Questo vuol dire che chi è in affitto nella casa gode di questo diritto e, in caso di vendita dell’immobile, il proprietario dovrà preferirlo ad altri a parità di condizioni (come ad esempio il prezzo offerto dalla valutazione immobiliare). Questo vale soprattutto se il proprietario nega il rinnovo del contratto di locazione perché ha deciso di vendere la casa. Ovviamente il beneficiario del diritto, quindi l’affittuario, potrebbe rinunciare, ma ciò non toglie che il proprietario è tenuto ad informarlo della possibilità riconoscendogli la precedenza. Però, come sempre, ci sono le eccezioni. Il diritto dell’affittuario non vale se il proprietario è coerede (in questo caso spetta agli altri eredi legittimi rivendicare il diritto di prelazione); in caso di donazione o trasferimento di proprietà gratuito o se si tratta di esecuzione forzata.

Come si esercita il diritto di prelazione su un immobile ereditato ?

Come si applica il diritto di prelazione per gli immobili ereditati? In questo caso facciamo riferimento all’art.732 del Codice Civile. La legge stabilisce che per acquistare un immobile bisogna favorire il coerede a parità di condizioni. La ragion d’essere di questa norma è preservare il patrimonio familiare. Anche in questo caso, comunque, i beneficiari possono rifiutare di esercitare il diritto.

Come si esercita il diritto di prelazione su un immobile confinante?

Se nel caso di terreni agricoli confinanti vale il diritto di prelazione agraria, lo stesso non vale per immobili confinanti. Quindi se il tuo vicino vuole vendere casa, purtroppo non hai alcun diritto di prelazione… questo a meno che abbiate sottoscritto un contratto tra di voi.

Come si notifica il diritto di prelazione?

Se il proprietario di casa decide di metterla in vendita, è tenuto ad informare il beneficiario attraverso un atto giudiziario chiamato denuntiatio. Il beneficiario è il prelazionario, cioè il soggetto con cui il proprietario si era messo d’accordo precedentemente in merito all’eventuale compravendita dell’immobile e che quindi vanta un diritto di prelazione sull’immobile ora in vendita. Nella raccomandata, che deve essere con ricevuta di ricevimento, il concedente deve esplicitare le condizioni e l’offerta di prezzo, invitando il beneficiario ad esercitare il suo diritto di prelazione.

Come si esercita il diritto di prelazione su un immobile?

Il diritto di prelazione sugli immobili è riconosciuto dalla legge e fornisce ad un soggetto la priorità nel caso in cui la casa venga messa in vendita. Una volta ricevuta la notifica attraverso atto giudiziario da parte del promittente, il prelazionario deve confermare la sua volontà mediante un altro atto giudiziario entro 60 giorni e poi versare il corrispettivo entro 30 giorni a partire dalla scadenza della notifica. In questo arco di tempo deve decidere se acquistare l’immobile alle stesse condizioni proposte a terzi. In questo caso l’altro acquirente perde la possibilità di acquisto. Se il titolare non manifesta la sua volontà di rivendicare il diritto o non risponde entro il termine stabilito per legge di 30 giorni, il proprietario può vendere l’immobile a terzi. Se il concedente viola l’obbligo di favorire il beneficiario nella compravendita e trasferisce l’immobile a terzi, il prelazionario può far valere il proprio diritto attraverso il cosiddetto diritto di riscatto che ti spieghiamo meglio nel prossimo paragrafo.

Cosa succede se non si rispetta la prelazione?

Il diritto di prelazione sugli immobili è una delle versioni più comuni di prelazione legale ereditaria, urbana e agraria. Se viene violata la prelazione legale su un immobile, colui che vende la casa senza avere precedentemente interpellato il prelazionario deve risarcire quest’ultimo che farà valere il suo diritto di riscatto. In questo caso vige il diritto di riscatto. Il diritto di riscatto permette al beneficiario della prelazione di agire nei confronti del nuovo proprietario e quindi riscattare l’immobile entro 6 mesi dalla firma del contratto. Il riscatto è definito atto unilaterale recettizio, nel senso che produce il suo effetto solamente quando il destinatario ne viene messo a conoscenza. In alcuni casi, il mancato rispetto del diritto di prelazione può portare a conseguenze legali spiacevoli e risarcimenti particolarmente onerosi.

Chi ha il diritto di prelazione su un immobile?

Esistono due tipi di prelazione: volontaria e legale. Il diritto di prelazione volontaria spetta al beneficiario del contratto d’affitto se, alla sua scadenza, il locatario nega il rinnovo e desidera vendere l’immobile. Questo vale a meno che l’affittuario non sia già proprietario di altri immobili ad uso abitativo. Il diritto non vale se il proprietario trasferisse l’immobile ad un coniuge o ad altri parenti entro il secondo grado. Il rapporto è regolato dall’articolo 8 comma 1 l. n. 590/1965.

Quanto tempo ho per esercitare il diritto di prelazione?

La durata del diritto di prelazione varia a seconda della fattispecie dell’immobile. Le scadenze sono generalmente:

• 60 giorni dalla notifica della prelazione ereditaria;
• 60 giorni dalla notifica della prelazione urbana;
• 30 giorni dalla notifica di prelazione agraria.

Quando decade il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione non si può mai aggirare, ma può decadere il diritto di riscatto attraverso cui il beneficiario potrebbe far valere la propria precedenza. Ciò avviene sia per la scadenza dei termini della procedura che per il venir meno di alcuni requisiti. In particolare, il periodo di decadenza è di:

• 10 anni per la prelazione ereditaria;
• 6 mesi dalla firma del contratto per la prelazione urbana;
• 1 anno dalla firma del contratto per la prelazione agraria.

Il diritto di prelazione è considerato estinto anche se viene venduto a terzi e al soggetto beneficiario della prelazione viene riconosciuto un risarcimento, stabilito dalla legge.

Quando non vale il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione non è ammesso in diversi casi. Generalmente non ha validità quando la vendita avviene dopo la prima scadenza del contratto e quindi il coinquilino non può rivendicare una precedenza sull’acquisto dell’immobile; ma anche quando l’intero fabbricato viene venduto e non la singola unità abitativa di cui usufruisce l’inquilino. Andando avanti, altri casi in cui non puoi esercitare il diritto di prelazione è la donazione della casa ad un familiare del proprietario fino al secondo grado di parentela e la vendita forzata dell’immobile. Anche se l’affittuario possiede già un immobile non è possibile rivendicare la prelazione.

Chi paga il diritto di prelazione?

Se non viene rispettata la prelazione volontaria, il proprietario della casa deve risarcire l’affittuario ma il nuovo proprietario non ha costi aggiuntivi e soprattutto non deve cedere il bene. Se invece ci muoviamo nell’ambito della prelazione legale le cose sono un po’ diversa. Se il concedente procede ad una compravendita con terzi senza aver informato precedentemente il prelazionario, quest’ultimo può rifarsi proprio nei confronti del nuovo proprietario. Il reale beneficiario può esercitare il diritto di riscatto dell’immobile entro sei mesi dal contratto.