Superficie calpestabile e superficie commerciale: che differenza c'è?

Se sei alla ricerca di una nuova casa, ti sarai sicuramente imbattuto/a in uno dei tanti annunci immobiliari che descrivono le dimensioni dell'appartamento riportando la dicitura "mq commerciali".
Non stupirti se visionando l'immobile avrai la percezione di una casa più piccola rispetto a quanto scritto nell'annuncio.
La grandezza di una casa si può descrivere, infatti, utilizzando metriche differenti in base alle finalità e, trattandosi di un immobile destinato alla compravendita, in questo caso si utilizza un paramentro utile alla determinazione del prezzo: la superficie commerciale.
Per capire quanto spazio avrai a disposizione, invece, ti servirà conoscere la superficie calpestabile della casa.
In questa guida cerchiamo di fare chiarezza sulla differenza tra mq commerciali e mq calpestabili.

Superficie commerciale: cos'è e come si calcola

La superficie commerciale di un immobile è un parametro utilizzato principalmente nelle valutazioni immobiliari per determinare il valore di una proprietà. Essa rappresenta l'insieme delle superfici utili di un immobile, comprensive di tutte le aree interne ed esterne, calcolate in modo specifico per tenere conto anche delle parti non direttamente abitabili.

Ecco come viene calcolata in genere la superficie commerciale:

1. Superficie interna (utile): include tutte le stanze abitabili dell'immobile, come soggiorno, camere da letto, cucina, bagno, corridoi. Questa superficie viene considerata al 100%.

2. Superficie dei muri interni e perimetrali: solitamente si conteggia una percentuale delle superfici occupate dai muri interni (di solito il 100% dei muri interni e il 50% di quelli perimetrali condivisi con altri immobili).

3. Superfici esterne: queste possono includere balconi, terrazzi, giardini, box auto, cantine, soffitte, ecc. Tali superfici vengono conteggiate in percentuali diverse:

   • Balconi e terrazzi: di solito si considera il 25-30% della loro superficie.
   • Giardini: possono essere considerati per un 10-15% della loro superficie.
   • Box auto, cantine, soffitte: questi spazi vengono generalmente considerati per il 50% della loro superficie.

Il risultato della somma di tutte queste aree ponderate dà la superficie commerciale, che rappresenta quindi una misura più "globale" del valore utilizzabile della proprietà rispetto alla semplice superficie calpestabile.

Superficie calpestabile: cos'è e come si calcola

La superficie calpestabile di un immobile è la misura dello spazio interno effettivamente utilizzabile, cioè quella parte della casa in cui si può fisicamente camminare e vivere. Include tutte le superfici delle stanze e degli ambienti interni, escludendo però lo spazio occupato da muri interni, pareti perimetrali e colonne.

Ecco cosa comprende:

• Stanze abitabili: soggiorno, camere da letto, cucina, bagno.
• Corridoi e spazi di passaggio interni.
• Ripostigli e cabine armadio.

La superficie calpestabile si differenzia dalla superficie commerciale perché misura solo lo spazio netto utilizzabile, senza contare parti strutturali come i muri, e non include aree esterne o pertinenze (balconi, terrazzi, cantine, garage).

In sintesi, la superficie calpestabile è quella che dà un'idea concreta dello spazio disponibile all'interno dell'immobile per l'uso quotidiano.

Come si calcola la superficie calpestabile a partire da quella commerciale?

Per calcolare la superficie calpestabile a partire dalla superficie commerciale è necessario sottrarre o ridurre il peso delle aree che nella superficie commerciale sono ponderate con coefficienti specifici.

La superficie commerciale è la somma delle superfici dell'immobile, comprensiva di:

• Superfici interne (calcolate al 100%).
• Superfici esterne o accessorie (balconi, terrazzi, box auto, ecc.) che sono conteggiate con coefficienti ridotti.

Ecco i passaggi per calcolare la superficie calpestabile approssimativa da quella commerciale:

1. Identificare le superfici interne calcolate al 100%

Le superfici interne abitabili, come soggiorno, camere, cucina, bagno, corridoi, vengono già calcolate al 100% nella superficie commerciale. Quindi, queste restano invariate.

2. Escludere o ridurre le superfici accessorie

Le superfici esterne o accessorie, che nella superficie commerciale vengono ponderate (es. balconi, terrazzi, garage), devono essere eliminate o ridimensionate:

• Balconi e terrazzi: vengono generalmente calcolati al 25-30% della loro superficie nella superficie commerciale. Per ottenere la superficie calpestabile, queste superfici devono essere escluse.

• Giardini: spesso conteggiati per il 10-15% nella superficie commerciale, anche questi non devono essere considerati nella superficie calpestabile.

• Cantine e garage: nella superficie commerciale sono spesso calcolati al 50%. Anche questi spazi sono da escludere dalla superficie calpestabile, a meno che non siano abitabili.

3. Sottrazione delle aree non calpestabili

Dalla superficie commerciale totale, è necessario sottrarre le superfici accessorie (ponderate nella superficie commerciale) e i muri, che occupano spazio ma non sono calpestabili.

Esempio:

• Superficie commerciale: 120 mq
  • 90 mq di superfici interne (calcolate al 100%)
  • 10 mq di balcone (calcolato al 30% nella commerciale, quindi contribuisce per 3 mq)
  • 20 mq di garage (calcolato al 50% nella commerciale, quindi contribuisce per 10 mq)

Calcolo della superficie calpestabile:

• Si parte da 120 mq (superficie commerciale).
• Si sottraggono i 3 mq (ponderati) del balcone e i 10 mq del garage.

Risultato: 120 - 3 - 10 = 107 mq di superficie calpestabile (approssimativa).

Calcolo rapido da mq commerciali a calpestabili

Per un calcolo approssimativo, puoi sottrarre circa il 10-20% dalla superficie commerciale per ottenere una stima della superficie calpestabile. Questa percentuale copre muri, spazi non calpestabili e le superfici esterne ponderate.

Esempio:

• Superficie commerciale: 100 mq
• Approssimazione: 100 mq - 15% (superfici non calpestabili) = 85 mq di superficie calpestabile.

Questa formula può essere utile per farsi un'idea sommaria, ma per un calcolo preciso sarebbe necessario conoscere con esattezza le superfici specifiche e i coefficienti utilizzati nell'immobile in questione.