Preliminare di vendita: cosa sapere prima di dire “sì, lo voglio”

Che cosa è il preliminare di compravendita?

Il preliminare di vendita, o preliminare di compravendita, è un accordo stipulato tra venditore e acquirente, in base al quale entrambi si impegnano a portare avanti il processo di compravendita fino al rogito. All’interno di questo documento vengono fissati i punti chiave necessari ai successivi passaggi come descrizione dell’immobile, prezzo concordato e ovviamente i dati dei soggetti coinvolti.
Il preliminare di compravendita non è obbligatorio e dalla proposta è possibile arrivare direttamente al rogito. Ma tra la teoria e la pratica c’è un universo di eventualità, quindi le trattative immobiliari passano quasi sempre per la stesura del preliminare di vendita.

A cosa serve un preliminare di vendita?

Il preliminare di vendita rappresenta una base legale per il rogito successivo. L’obiettivo del preliminare di vendita è quello di assumersi reciprocamente l’impegno e la responsabilità verso l’altra parte a portare a termine il passaggio di proprietà dell’immobile in questione. Si tratta di una tutela sia per entrambi dal momento che il preliminare da un lato impedisce al venditore di accettare altre offerte e dall'altro all'acquirente di tirarsi indietro.
Il preliminare di compravendita è utile anche perché ti aiuta a guadagnare tempo utile per raccogliere tutti i documenti e sbrigare tutte le pratiche necessarie alla finalizzazione del passaggio di proprietà. Pensa ad esempio alla richiesta di un mutuo, alle perizie sull’immobile che devono essere fatte con le opportune attenzioni e valutazioni.

Cosa serve per un preliminare di vendita?

Una volta raggiunto l’accordo a voce, bisogna stilare l’atto. Per la redazione del preliminare della vendita servono sia i documenti personali di venditore e acquirente che una documentazione relativa all’immobile e al passaggio di proprietà.
Scendendo più nel dettaglio, le due parti devono fornire la carta d’identità, il codice fiscale e i dati di residenza di chi sta vendendo. Riguardo alla documentazione dell’immobile, si deve presentare la proposta di acquisto accettata contenente i dati catastali, la planimetria, eventuali sanatorie in corso, il prezzo della casa, le modalità di pagamento prevista è il termine ultimo per la stipula del rogito.

Cosa inserire nel preliminare di compravendita?

All’interno del preliminare di vendita devono essere inserite delle informazioni essenziali, utili in un secondo momento per stipulare il rogito. Le sezioni principali dell’accordo devono essere:

• il consenso delle due parti ben esplicitato;
• la descrizione dettagliata del bene in oggetto;
• il prezzo concordato per l’immobile.

Oltre a queste informazioni essenziali, è possibile inserire ulteriori clausole accessorie che possono influenzare l’efficacia del contratto ma non la sua ragion d’essere. Queste clausole sono solitamente introdotte per determinare condizioni che tutelino le parti. Un esempio di clausola accessoria è la classica caparra confirmatoria. L’art. 1385 del Codice Civile riserva al venditore la possibilità di richiedere anticipatamente al venditore il versamento di una quota da parte dell’acquirente a conferma dell’impegno assunto.
Le clausole accessorie possono includere anche i termini per la stipula del contratto definitivo, quindi una data entro la quale il rogito deve avvenire, oppure la clausola penale sancita dall’art. 1382 del Codice Civile.
All’interno del preliminare di vendita è opportuno inserire anche gli oneri notarili e le tasse, indicando a quali delle parti spetta il pagamento, e la clausola di intermediazione nella quale si specifica il compenso che spetta alla collaborazione con un'agenzia immobiliare.

Che valore ha un preliminare di vendita?

Il preliminare di vendita ha un valore legale. Anche se questo compromesso non attesta il trasferimento di proprietà, impegna comunque le due parti a finalizzare il contratto definitivo in un rogito. Il compromesso ha lo scopo di bloccare l’affare nell’attesa di completare tutte le pratiche opportune, rassicurando sia venditore che acquirente.

Quando si fa un preliminare di vendita?

Il preliminare di vendita si firma solitamente quando non è possibile procedere ad una vendita immediata. Il classico esempio è quando il compratore ha bisogno di ottenere un mutuo. Le pratiche per stipulare il prestito dipendono dalle banche e spesso richiedono anche perizie e verifiche catastali.

Chi firma il preliminare di vendita?

Il preliminare di vendita deve essere messo per iscritto: se resta un accordo verbale non ha alcuna valenza. Al momento del compromesso devono essere presenti entrambe le parti per sancire materialmente il patto che li impegna a portare a termine la compravendita. La firma può essere una scrittura privata senza formalismi, oppure può essere una firma privata autenticata da un notaio o un atto a tutti gli effetti registrato da questo pubblico ufficiale. Ovviamente nel primo caso non ci sono costi aggiuntivi, mentre nel secondo e nel terzo caso bisogna considerare gli oneri notarili.

Chi registra il preliminare di vendita?

La legge stabilisce che il compromesso vada registrato in qualunque caso: sia quando è firmato privatamente, sia quando è redatto con un atto pubblico. Nel primo caso, se c’è stata la mediazione dell’agente immobiliare che ha curato la pratica, potrebbe essere proprio questo professionista a provvedere alla registrazione dell’accordo. Inoltre, la registrazione deve avvenire entro un certo numero di giorni dalla firma del compromesso che dipende dalla tipologia di firma. Se il preliminare di compravendita è stato stipulato privatamente i giorni a disposizione sono 20, se invece è stato autenticato o è stato redatto da un notaio i giorni a disposizione sono 30 dalla stipula.

Chi deve pagare il preliminare di vendita?

L’art.1475 del Codice Civile stabilisce che le spese del preliminare di vendita spettano all’acquirente, a meno che sia stato pattuito un accordo diverso. Di conseguenza spetta al compratore scegliere l’eventuale notaio. Quello che l’acquirente deve versare in sede di firma è l’anticipo della casa equivalente al 10 o al 20% del prezzo concordato. Se il compromesso è tra privati, si deve pagare una tassa per la caparra confirmatoria dello 0,5% oltre ad una tassa di 200 euro e alle spese di registrazione.

Quanto costa registrare un contratto preliminare di vendita?

Oltre ai costi dell’atto in sé, ci sono diversi costi di registrazione che devono essere considerati.

• L’imposta di bollo: marca da bollo da 16 euro ogni quattro facce di foglio (su ogni copia); marca da bollo da 1 euro da applicare su ogni pagina della planimetria da allegare all’accordo. Se l’accordo è sottoscritto da un notaio, l’imposta da bollo è di 155 euro.
• L’imposta di registro è di 200 euro indipendentemente dal prezzo dell’immobile.
• L’imposta di registro proporzionale se il preliminare prevede un pagamento. Il costo corrisponde allo 0,5% delle somme previste come caparra confirmatoria; al 3% delle somme previste come acconto.

Cosa succede se il venditore non rispetta il preliminare di vendita?

Il venditore potrebbe cambiare idea sulla vendita anche dopo aver firmato il preliminare; magari perché vuole continuare ad abitare in quella casa o perché ha ricevuto un’offerta maggiore Fatto sta che se il venditore non rispetta il preliminare di vendita possono sorgere diverse conseguenze legali che vanno sicuramente a favore dell’altra parte.
L’acquirente potrebbe procedere ad una richiesta di esecuzione forzata del contratto, a patto che il compromesso sia stato messo per iscritto e registrato. Il compratore può inviare una diffida al venditore per invitarlo a presenziare al rogito. Se questo invito non sortisce effetto, l’acquirente può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere il passaggio di proprietà in virtù della legge e senza il tradizionale iter che passa di fronte ad un notaio.
L'acquirente può inoltre richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento. In questo caso, il venditore inadempiente è tenuto a risarcire l’acquirente designato dall’accordo con un rimborso del doppio della caparra.
Per di più, la parte lesa può avanzare una richiesta di danno per inadempimento. Se il venditore non rispetta i termini del preliminare, l'acquirente può chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa di questa inadempienza. Questo include spese legali, interessi sulla somma versata, spese sostenute per preparativi o eventuali danni morali.

Quanto tempo deve passare dal compromesso al rogito?

Non esiste un tempo preciso, ma sicuramente esiste un tempo minimo che corrisponde alla scadenza necessaria di un mese per registrare il preliminare. I tempi tecnici della compravendita richiedono dei tempi inevitabili, soprattutto quando bisogna scegliere una banca che offra i migliori tassi per il mutuo. A questo aggiungiamo i tempi che servono al notaio per redigere il documento del rogito. Possiamo dire che in media passano quattro mesi dal compromesso al rogito, ma talvolta può trascorrere fino ad un anno perché il venditore ha bisogno di trovare un’altra casa prima di lasciare l’immobile.

Quando un preliminare non è valido?

È possibile sottrarsi ad un compromesso se la controparte ha commesso degli adempimenti, ma anche se l’accordo stesso non ha validità. Le casistiche più comuni per cui il contratto non ha valore riguardano i preliminari su un immobile che presenta abusi edilizi, accordi senza la specifica del prezzo, compromessi senza polizze assicurative in caso di immobili da costruire. Ovviamente non è valido un preliminare verbale. D’altronde già i Latini dicevano “verba volant, scripta manent”.

Come sciogliere un preliminare di vendita?

Si può sciogliere un preliminare di vendita solamente se si palesano alcune determinate condizioni: inadempimenti della controparto. Possono emergere vizi di forma o di procedura che possano far venire meno la volontà delle parti nel portare a termine il passaggio di proprietà come ad esempio dolo, raggiro, intimidazioni e incapacità di intendere di chi ha sottoscritto il compromesso.
Però potrebbe capitare che una delle due parti cambi idea. In queste situazioni acquirente e venditore possono mettersi d’accordo con un nuovo patto scritto, nel quale siano espressi bene i termini dell’annullamento e la gestione della caparra. La parte lesa può inviare una diffida alla controparte che non sta rispettando quanto stipulato nel compromesso.