Categorie catastali: come si classificano gli immobili al catasto
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Le categorie catastali classificano gli immobili in base ad un unico grande criterio: la destinazione d’uso.
Si tratta di una caratteristica fondamentale non solo per la funzione dell’immobile, ma anche per stabilire la sua rendita e quindi la tassazione.
In questo articolo vogliamo fare un approfondimento sulla categoria catastale che riguarda l'abitazione e le sue sottocategorie. Sapere come si classificano gli immobili al catasto può esserti utile, sia nel caso in cui tu voglia vendere casa per avere un’idea del suo valore, sia nel caso tu sia alla ricerca della casa giusta.
Cos’è una categoria catastale?
La classificazione catastale suddivide gli immobili in categorie in base alla destinazione d’uso. Le categorie sono indicate da una lettera (che corrisponde alla macro-categoria) e da un numero (che indica la sottocategoria catastale). Vengono classificati sia gli edifici abitativi che quelli destinati ad attività commerciali o servizi pubblici. Un errore comune è confondere la categoria catastale con la classe catastale (e la rendita catastale). Nonostante l’aggettivo comune possa confondere, le definizioni indicano concetti ben diversi; infatti la categoria catastale esprime la destinazione d’uso di un immobile, mentre la classe catastale ne indica la produttività, quindi determina la rendita catastale. Per di più, se le categorie catastali sono decise dall’Agenzia delle Entrate, le rendite catastali sono stabilite a livello comunale, a seconda del valore di mercato della zona.
Come si determina la classe di un immobile?
L’Agenzia delle Entrate, che si occupa di inserire ogni nuovo immobile all’interno dell’adeguata categoria catastale, ha definito puntualmente il classamento catastale nel proprio vademecum: "operazione corrente che consiste nel riscontrare per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito da cui conseguono l'attribuzione della categoria e - nel caso delle unità a destinazione ordinaria - la classe di redditività individuata tra quelle prestabilite per la zona censuaria di ubicazione del bene".
Da questo ne consegue che i soli due parametri considerati nella classificazione sono: destinazione d’uso (ordinaria o meno) di un’unità immobiliare e le caratteristiche che influiscono sul reddito di chi la possiede. Nel caso della destinazione ordinaria, viene attribuita anche la classe di redditività.
Come vengono classificati gli immobili?
Gli immobili al catasto vengono classificati in categorie denominate A, B, C, D, E, F. A loro volta, ogni categoria si articola in sottocategorie che vanno a definire ulteriormente i sottogruppi. Possiamo dividere le categorie catastali in due grandi gruppi: gli immobili a destinazione ordinaria (categorie A, B, C) e gli immobili a destinazione speciale (D, E, F). Nel caso della categoria A, che riguarda le abitazioni, la classificazione catastale è determinata a partire dalla posizione, dall’ampiezza, dal numero di locali e dalle caratteristiche qualitative dei materiali impiegati per la costruzione.
Quali sono le categorie di un immobile?
Vediamo nel dettaglio come sono suddivise le sotto-categorie di immobili che riguardano le abitazioni. La categoria catastale di appartenenza degli immobili è la categoria A.
Categoria catastale A
Sottocategoria catastale | Finalità | Spiegazione |
A/1 | immobili di lusso | Sotto questa definizione rientrano gli edifici che sorgono in parchi privati o in aree residenziali, destinata alla costruzione di case unifamiliari che superano i 3000 mq. Ma sono considerati immobili di lusso anche le abitazioni superiori ai 240 metri quadrati. Tra le altre caratteristiche ci sono: la presenza di una piscina che superi gli 80 mq o di un campo da tennis, terrazze di almeno 65 mq, la dotazione di un ascensore interno e scale di servizio. A determinare l'appartenenza agli immobili di lusso concorrono anche rivestimenti di alto pregio e soffitti a cassettoni con decorazioni |
A/2 | abitazioni di tipo civile | Sono le unità immobiliari che sorgono in fabbricati di tipo residenziale e cioè che rispettino caratteristiche, tecnologie e rifiniture considerate adeguate a questa definizione |
A/3 | abitazioni di tipo economico | Unità immobiliari dotate di tecnologie elementari ma indispensabili, realizzate con materiali meno rifiniti |
A/4 | abitazioni di tipo popolare | |
A/5 | abitazioni di tipo ultrapopolare | oggi in disuso |
A/6 | abitazioni di tipo rurale | oggi in disuso |
A/7 | abitazioni in villini | Fabbricati suddivisi eventualmente in più unità immobiliari e che presentino di aree coltivate o giardini |
A/8 | abitazioni in ville | Fabbricati caratterizzati da giardini, edificati in zone destinate a questo tipo di costruzioni (oppure in zone di pregio con rifiniture e caratteristiche costruttive superiori all’ordinario) |
A/9 | castelli, palazzi dall'indiscusso valore artistico e storico | Oltre alla caratura storica, questi edifici vantano una suddivisione degli spazi interni e dei volumi non classificabili con i parametri delle altre categorie abitative. Solitamente questi edifici costituiscono una sola unità immobiliare |
A/10 | uffici e studi privati |
Categoria catastale B
Gli immobili di categoria B rientrano tra gli immobili a destinazione ordinaria. La consistenza catastale di queste unità immobiliari è il metro cubo e ad essa si può applicare una detrazione massima del 10%. Si tratta di unità immobiliari con destinazione d’uso di alloggi collettivi come collegi, conventi, ospizi, caserme, ospedali, scuole, biblioteche, musei,prigioni, ecc. Ovviamente anche gli immobili del gruppo B sono suddivisi in sottocategorie, come riporta l’Agenzia delle Entrate:
Sottocategoria catastale | Cosa comprende |
B/1 | Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme |
B/2 | Case di Cura ed Ospedali (quando per le loro caratteristiche risultano comparabili con le unita? di riferimento) |
B/3 | Prigioni e Riformatori |
B/4 | Uffici Pubblici |
B/5 | Scuole, Laboratori Scientifici |
B/6 | Biblioteche, Pinacoteche, Musei, Gallerie, Accademie, circoli ricreativi e culturali, che non hanno sede in edifici della categoria A/9 |
B/7 | Cappelle ed Oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti |
Categoria catastale C
Gli immobili di categoria C hanno destinazione d’uso ordinaria a fini commerciali (quindi includono spazi come negozi, botteghe, laboratori, stalle e rimesse). Solo richiedendo un cambio di destinazione d’uso affidandosi a tecnici. Per il calcolo della consistenza catastale degli immobili di questa categoria si fa riferimento al metro quadrato. Essa si ottiene facendo una somma della superficie utile degli ambienti principali con quella degli ambienti accessori. Solo nel caso delle unità immobiliari per la categoria C/1 la superficie degli ambienti accessori si deve moltiplicare per un coefficiente di ragguaglio. Per la stessa categoria è possibile ottenere una detrazione passiva o negativa fino al 20% per tener conto di utilità e svantaggi particolari. Ma come sono suddivisi questi immobili?
Sottocategoria catastale | Cosa comprende |
C/1 | Negozi e botteghe dove si effettuano attività di vendita, quindi tutte le piccole attività commerciali e artigianali. |
C/2 | Magazzini dove stoccare la merce destinata alla vendita in un secondo momento. Negli immobili di categoria C/2 non è possibile effettuare attività schiettamente commerciali dirette a privati. |
C/3 | Laboratori per arti e mestieri, locali per il lavaggio auto. |
C/4 | Fabbricati e locali destinati all’attività sportiva e non adatti ad altra destinazione d’uso senza bisogno di radicali interventi di ristrutturazione. |
C/5 | Stabilimenti balneari e gli stabilimenti di acque curative. |
C/6 | Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse, ma anche box auto, posti auto scoperti e rimesse per barche. |
Categoria catastale D
All’interno della categoria catastale D troviamo edifici “a destinazione speciale” come opifici, alberghi, teatri, ponti, istituti di credito, ecc. IN particolare, le sottocategorie del gruppo D sono le seguenti:
Sottocategoria catastale | Cosa comprende |
D/1 | Opifici, cabine elettriche e autosilos dotati di impianti di sollevamento delle autovetture. |
D/2 | Alberghi, pensioni e villaggi turistici. |
D/3 | Teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili. |
D/4 | Case di cura ed ospedali quando hanno fine di lucro. |
D/5 | Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento). |
D/6 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi, quando hanno fine di lucro. |
D/7 | Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. |
D/8 | Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Tra questi ci sono i grandi negozi e i centri commerciali. |
D/9 | Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio. |
D/10 | Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole. |
Categoria catastale E
Anche in questa categoria rientrano gli immobili a destinazione particolare. Le sottocategorie sono le seguenti:
Sottocategoria catastale | Cosa comprende |
E/1 | Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei |
E/2 | Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio |
E/3 | Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. Qui troviamo le edicole, i chioschi, le pompe di benzina, le stazioni della metro o le stazioni di servizio lungo le autostrade |
E/4 | Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche. Ci sono qui le tettoie installate sul suolo pubblico per mercati pubblici o posteggi del bestiame |
E/5 | Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze |
E/6 | Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale |
E/7 | Fabbricati destinati all'uso pubblico dei culti |
E/8 | Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia |
E/9 | Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E |
Categoria catastale F
Questa categoria catastale comprende le unità immobiliari urbane non idonee a produrre un reddito. A queste non è associata alcuna rendita catastale.
Sottocategoria catastale | Cosa comprende |
F/1 | Area urbana (aree di corte urbana che non risultano legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi). |
F/2 | Unità collabente come ruderi ed edifici diroccati inabitabili. |
F/3 | Unità in corso di costruzione non ancora ultimate. Rappresentano la casistica in cui si acquisti una casa prima ancora che l’immobile sia completato. |
F/4 | Unità in corso di definizione, come nel caso di ville in via di frazionamento in miniappartamenti non ancora ben suddivisi o di porzioni di unità immobiliari non idonei a produrre reddito di per sé. |
F/5 | Lastrico solare che assolve al contempo la funzione di riparare dalle intemperie e rendere l’area sottostante fruibile. |
F/6 | Fabbricato in attesa di dichiarazione. |
F/7 | Portici. |
F/8 | |
F/9 | Unità provenienti da catasto fondiario. |
F/10 | Unità rurali. |
F/11 | Unità in attesa di classamento. |
Come trovare la categoria catastale di un immobile?
Può capitare che tu abbia bisogno di conoscere la categoria catastale della tua casa, del tuo garage o del tuo locale commerciale. In realtà non è un’informazione a portata di mano, ma puoi facilmente risalire. Infatti la categoria catastale è sempre presente sulla visura catastale dell’immobile che puoi facilmente richiedere in maniera telematica dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Ti bastano le credenziali SPID per effettuare la richiesta, dopo aver selezionato la provincia e la tipologia di soggetto (cioè se persona fisica o giuridica).
A che servono le categorie catastali?
Le categorie catastali servono per rilevare la destinazione d’uso di un immobile e a stabilire la rendita catastale, quindi l’ammontare delle tasse da versare. L’Agenzia delle Entrate utilizza infatti questa classificazione tra i parametri per quantificare le aliquote: la destinazione d’uso di un immobile concorre alla definizione delle tasse. Si tratta quindi di informazioni utili per prendere una decisione meditata se cerchi casa e anche per scoprire se hai diritto a delle agevolazioni. Ad esempio, se sei in fase di valutazione di un acquisto e speri di poter accedere alle agevolazioni per il mutuo prima casa, ti sarà utile sapere che se hai puntato un’abitazione apaprtenente alla categoria A/1 o A/9 non hai diritto a quegli sgravi fiscali.
Si può cambiare la categoria catastale di un immobile?
La risposta è sì, ma dipende dal caso. Ad esempio se la ristrutturazione dell’edificio comporta una nuova destinazione d’uso (ammesso che l’intera pratica sia a norma). Per poter ottenere il cambiamento della categoria catastale devi rivolgerti ad un tecnico che avvii una procedura DOCFA sul portale dell’Agenzia delle Entrate. Ovviamente sarai tu a conferirgli l’incarico e quindi a fornirgli tutti i documenti necessari.

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